임대차 기간 중 수리비는 누가 부담할까?

보일러나 수도시설이 고장 나면 임대인과 임차인 중 누가 비용을 내야 할까요? 수리비 부담은 전세인지 월세인지보다 고장의 원인과 계약 내용에 따라 결정됩니다.

임대차계약을 체결하고 생활하다 보면 보일러 고장, 누수, 전기시설 이상, 곰팡이, 문이나 창문의 파손처럼 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

임차인은 “건물의 소유자는 임대인이니 모두 고쳐줘야 한다”고 생각하기 쉽고, 임대인은 “임차인이 사용하던 중 고장 났으니 임차인이 부담해야 한다”고 주장하기도 합니다.

그러나 수리비 부담은 단순히 소유자와 사용자만으로 결정되지 않습니다. 건물의 노후로 발생한 문제인지, 임차인의 사용상 부주의가 원인인지, 계약서에 별도의 약정이 있는지를 함께 살펴야 합니다.

 

1. 임대인은 집을 사용할 수 있는 상태로 유지해야 합니다

민법상 임대인은 임차인이 계약 기간 동안 목적물을 정상적으로 사용하고 수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.

따라서 건물의 기본적인 기능에 문제가 생겼거나 노후로 인해 중요한 설비가 고장 난 경우에는 원칙적으로 임대인의 수선의무가 문제 됩니다.

임대인 부담 가능성이 높은 경우

건물의 노후, 구조적인 결함, 배관이나 전기시설의 문제, 보일러의 자연적인 수명 종료처럼 임차인의 잘못과 관계없이 발생한 고장입니다.

2. 임차인의 고의나 과실이 있다면 부담이 달라집니다

임대인에게 수선의무가 있다고 해서 임대차 기간 중 발생한 모든 고장을 임대인이 책임지는 것은 아닙니다.

임차인이 시설을 부주의하게 사용했거나 고의로 훼손한 경우에는 임차인이 수리비 또는 원상회복 비용을 부담할 수 있습니다.

임차인 부담 가능성이 높은 경우

물티슈나 이물질을 넣어 변기를 막은 경우, 실수로 유리나 문을 파손한 경우, 반려동물이나 낙서로 벽지를 훼손한 경우처럼 사용상 과실이 확인되는 상황입니다.

3. 전세와 월세에 따라 수리 책임이 달라질까?

전세인지 월세인지는 수리비 부담을 정하는 직접적인 기준이 아닙니다. 월세를 지급하고 있다고 해서 임대인이 모든 소모품까지 교체해야 하는 것은 아니며, 전세로 거주한다고 해서 임차인이 건물의 노후 수리비를 모두 부담하는 것도 아닙니다.

계약 형태보다 중요한 것은 고장의 원인, 시설의 성격, 임차인의 과실, 계약서의 특약 내용입니다.

4. 수리비 부담을 판단하는 세 가지 기준

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① 고장의 원인은 무엇인가?

자연적인 노후인지, 건물 자체의 결함인지, 임차인의 사용상 부주의인지 먼저 확인해야 합니다.

② 정상적인 생활에 필요한 시설인가?

난방, 급수, 전기처럼 주거생활에 필수적인 시설인지, 단순한 편의시설이나 소모품인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

③ 계약서에 특약이 있는가?

계약서에 수리비 부담에 관한 문구가 있는지도 확인해야 합니다. 다만 모든 수리 책임을 일방적으로 임차인에게 부담시키는 특약이 항상 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

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5. 상담 사례｜보일러를 교체했지만 증빙자료가 없었던 경우

사건의 경위

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한 임차인은 노후된 건물을 약 6년 동안 임차해 사용했습니다. 사용 도중 기존 보일러가 정상적으로 작동하지 않아 자신의 비용으로 새 보일러를 설치했습니다.

또한 영업과 생활에 필요한 환경을 만들기 위해 건물 내부의 낡은 부분을 보수하고 일부 시설을 개선하는 공사도 진행했습니다. 공사 결과 건물의 이용 편의성이 높아지고 외관과 내부 상태도 이전보다 좋아졌습니다.

하지만 임대차관계가 종료될 무렵 비용 정산을 요구하자 임대인은 보상을 거부했습니다. 임차인은 보일러 교체비와 리모델링 비용을 청구하려 했지만, 시간이 오래 지나 영수증과 계좌이체 자료 등을 충분히 보관하지 못한 상태였습니다.

결국 이 사건에서는 실제 공사가 이루어졌는지뿐 아니라, 임대인의 동의가 있었는지, 지출한 비용을 어떤 자료로 입증할 수 있는지, 공사가 임차인의 영업 편의를 위한 것인지 건물의 객관적인 가치 증가에 해당하는지가 중요한 쟁점이 되었습니다.

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6. 비용을 청구하려면 증빙자료를 남겨야 합니다

수리나 공사를 실제로 했더라도 이를 입증할 자료가 부족하면 비용 전부를 인정받기 어려울 수 있습니다.

반드시 보관할 자료

✔ 임대인에게 수리를 요구한 문자나 카카오톡

✔ 공사 전후 사진과 동영상

✔ 수리업체의 견적서와 거래명세서

✔ 세금계산서, 현금영수증 또는 카드전표

✔ 계좌이체 내역과 수리업체 연락처

✔ 임대인이 공사에 동의한 사실을 확인할 자료

7. 임차인이 임의로 공사하면 전액을 돌려받을 수 있을까?

임차인이 먼저 공사를 했다고 해서 지출한 금액이 모두 인정되는 것은 아닙니다. 수리가 긴급했는지, 임대인에게 충분히 알렸는지, 공사 범위와 비용이 적정했는지를 살펴야 합니다.

특히 임차인의 영업 취향이나 개인적인 필요에 따라 고급 자재를 사용하거나 시설을 대대적으로 변경한 경우에는 건물 가치가 일부 높아졌더라도 비용 전부를 임대인에게 청구하기 어려울 수 있습니다.

핵심은 “돈을 썼다”는 사실만이 아니라 수리의 필요성, 임대인의 동의, 비용의 적정성, 객관적인 증거를 함께 제시하는 것입니다.

8. 자주 묻는 질문

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Q. 임대인이 수리를 계속 미루면 임차인이 먼저 고쳐도 되나요?

긴급성과 수리 필요성이 있고, 임대인에게 충분히 알렸는데도 조치하지 않았다면 직접 수리한 비용을 청구하는 문제가 생길 수 있습니다. 다만 사전 통지와 증빙자료를 남기는 것이 중요합니다.

Q. 영수증을 분실하면 비용을 전혀 받을 수 없나요?

반드시 그렇다고 단정할 수는 없습니다. 계좌이체 내역, 업체 확인서, 사진, 문자메시지 등 다른 자료로 보완할 수 있지만 객관적인 증거가 부족할수록 입증은 어려워집니다.

Q. 리모델링으로 건물 가치가 높아지면 모두 보상받을 수 있나요?

임대인의 동의 여부, 공사의 목적, 계약 내용, 건물에 남아 있는 가치 등을 종합적으로 살펴야 하므로 공사비 전액이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

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마무리

임대차 기간 중 발생한 수리비는 전세와 월세라는 계약 형태보다 고장의 원인과 수리의 필요성에 따라 부담 주체가 결정됩니다.

건물의 노후와 구조적 하자는 임대인의 수선의무가 문제 될 수 있고, 임차인의 고의나 부주의로 발생한 손상은 임차인이 책임질 수 있습니다.

특히 임차인이 먼저 수리하거나 리모델링을 진행할 때에는 임대인과 협의한 내용을 기록으로 남기고, 견적서와 영수증, 공사 전후 사진을 빠짐없이 보관해야 합니다. 장기간 거주하거나 영업할수록 자료를 잃어버리기 쉬우므로 계약이 끝난 뒤가 아니라 공사를 진행할 당시부터 증거를 정리해 두는 것이 안전합니다.

※ 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 내용입니다. 구체적인 책임 여부는 계약 내용, 수리 원인, 당사자의 협의 과정과 증거자료에 따라 달라질 수 있습니다.